Creditele ipotecare, încotro? Cum văd specialiștii perspectivele pieței de creditare

Peste 600 de profesioniști în imobiliare, dar și reprezentanți ai instituțiilor financiare din România au luat parte la conferința Imobiliare.ro HUB 2026 pentru a dezbate pe larg tendințele înregistrate în sectorul de real estate, dar și perspectivele pieței de creditare.

Informații de interes despre accesul românilor la creditare, dar și despre aspectele care pot duce piața la un nou nivel au fost discutate de speakerii evenimentului organizat de Imobiliare.ro în cadrul panelului "Tendințe globale cu impact local. Efect de domino pe piața creditării", moderat de Dan Niculae, CEO Imobiliare.ro Finance. Găsiți, mai jos, principalele declarații ale speakerilor.

Dana Dima, BCR

Cât timp suntem la 6%-8% din PIB în zona de credite imobiliare cred că până la 20%-25%, cât este o medie a țărilor care se aseamănă cu noi, fără să vorbesc de Franța sau de Germania, care sunt deja la peste 40%, potențialul este mare. Cum o să ajungem acolo? Cu răbdare, cu disciplină și mai ales cu educație.

Credem foarte mult în educație și în modul în care oamenii s-au transformat. Clienții s-au transformat, băncile s-au tranformat. De aceea astăzi, în 2026, nu vorbim de aceleași riscuri de acum 15-20 de ani, nu vorbim de aceeași emoție de atunci și nici de același nivel de educație de atunci.

Cred că educația este un drum pe care trebuie să mergem ca să creștem piața.

Sistemul bancar nu a absorbit în costul dobânzii această inflație pe care ați văzut-o în piață. După cum ați văzut, dobânzile au și scăzut, ceea ce a însemnat un minus de profitabilitate pentru bănci substanțial, dar am reușit să susținem în felul acesta piața imobiliară. E un pas care nu se vede nicăieri.

Florin Dragu, BNR

Avem o pondere foarte ridicată de proprietari, cea mai ridicată la nivel european. Aproximativ 93% din populație deține propria locuință comparativ cu o medie la nivelul Uniunii Europene de 53%. Vedem o preferință către tranzacțiile finanțate din surse proprii, undeva la 42% din totalul tranzacțiilor sunt finanțate prin credit în septembrie 2025.

Împrumuturile imobiliare nu sunt utilizate în România la o intensitate comparabilă cu media UE. Ponderea din PIB a creditului imobiliar este de 6,4%. Dacă ne uităm la statele din Europa Centrală și de Est, vedem că media este dublă.

Vedem o temperare a cererii de achiziție. Acest lucru, coroborat și cu alți factori de pe partea ofertei, au condus la o încetinire a numărului de tranzacții pe parcursul anului 2025 cu aproximativ 5%. 

Timpul necesar achiziției unui apartament cu 2 camere, fără a utiliza finanțare bancară, este de circa 8 ani, cu ceva discrepanțe dacă ne uităm la principalele centre regionale. În București acest indicator este de 6,8 ani, în timp ce în Constanța ajunge la 12 ani.

Accesul la creditare se menține în continuare facil. Indicele de accesibilitate la piața creditului ipotecar (n.r. venitul mediu disponibil raportat la venitul optim care ar fi necesar pentru a accesa finanțare bancară) se menține supraunitar. În București accesul este cel mai facil, indicele acesta fiind de 1,5, ceea ce înseamnă că veniturile sunt cu 50% mai mari comparativ cu veniturile optime pe care le calculăm.

Expunerea față de piața imobiliară rezidențială se menține importantă în portofoliul băncilor. Ea reprezintă circa 62% din totalul împrumuturilor acordate populației. București, Ilfov, Cluj, Timiș, Constanța și Brașov cumulează undeva la 61% din totalul stocului de împrumuturi imobiliare la nivel național.

Din perspectiva riscului de rată a dobânzii și a celui valutar vedem evoluții pozitive, cu diminuări semnificative pe ambele paliere. Pe zona de risc de rată a dobânzii vedem o schimbare structurală a portofoliului către produse care înglobează o anumită perioadă de fixare a dobânzii. Dacă în 2022 vorbeam de aproximativ 82% din portofoliu cu dobândă variabilă, acum 66% din portofoliu are o anumită perioadă de fixare a dobânzii ceea ce sporește predictibilitatea plăților lunare.

Cătălin Valeriu Curmei, FABIZ, ASE

Am ajuns într-o perioadă în care putem să vorbim de sfârșitul predictibilității. Dacă ne hotărâm să facem o achiziție și așteptăm momentul ideal, acesta nu mai vine.

Principalul risc menționat de World Economic Forum este dat de acest război geocomercial, geopolic, asta pe un orizont de 2 ani. Pe un orizont de 10 ani, mediul ar fi principalul risc, mai exact apariția fenomenelor extreme.

Problema este această lipsă a predictibilității în noua realitate. Trebuie să ne adaptăm și noi ca oameni, dar și ca firme, manageri, și să încercăm să găsim soluții.

Trebuie să înțelegem mai mult, trebuie să interpretăm indicatorii economici mai bine și trebuie să fim mai bine pregătiți. Eu nu spun să avem un optimism nejustificat, dar prin analiza datelor putem să luăm decizii corecte pentru firme. Trebuie să ne obișnuim cu această lipsă de predictibilitate și să dăm dovadă de reziliență, atât economică, cât și a noastră ca manageri și firme. Este un element important.

Dacă suntem onești și ne uităm la Statele Unite cu prieteni inteligenți ca Grok, Claude, Gemini și cu utilizarea acestora în companii, ne uităm și la China, ne uităm la comerțul internațional global, putem să spunem că într-un orizont de timp, dacă nu se întâmplă nimic și nu creștem competitivitatea la nivelul Uniunii Europene, Europa devine muzeul lumii.

Adrian Erimescu, Growceanu

Vine o tehnologie (n.r. AI) care produce un impact semnificativ în toate piețele, inclusiv în piața imobiliară. Este o schimbare de tehnologie care are amploarea Revoluției Industriale. În valul acesta al schimbării suntem clienții, nu suntem cei care produc, cei care câștigă din el. Aceasta este o provocare mare pentru Europa, dar și pentru România. În același timp este o mare oportunitate.

Capitalul privat, în speță european, dar și cel public este foarte conservator.

În România se investește mult prea puțin în antreprenoriat, în a sprijini companiile aflate la început de drum, ceea ce creează un "gap" de inovație pentru că inovația vine de la oameni curajoși care au nevoie de finanțare.  În România există o piramidă inversată. Există mai mulți bani alocați pentru companii mari. Dacă sunteți un antreprenor cu o companie profitabilă puteți să mergeți la bancă, la un fond de private equity sau de venture capital, aveți opțiuni. Dacă sunteți, însă, la început de drum și construiți o companie imobiliară, de exemplu, pe care vă doriți să o scalați național, de unde vă finanțați? Nu există puntea aceasta, metoda prin care capitalul să plece de la investitori privați către antreprenori. În plus, mai este un element esențial - educația.

Psihologia cumpărătorului de imobiliare, temerile acestuia într-un context marcat de schimbare, vești negative și incertitudine, dar și modul în care preferințele sale s-au rafinat de-a lungul ultimior ani au fost alte câteva subiecte abordate în cadrul conferinței. Mai multe detalii aici.

Evenimentul Imobiliare.ro HUB 2026 a fost organizat în parteneriat cu BCR, eXp Realty, Wallberg, Media City, CRM REBS și Imobiliare.ro Finance.