Costul vieții crește constant, iar coșul de cumpărături este cu 15% mai scump față de anul trecut. În acest context, tot mai mulți români aleg să refinanțeze creditul ipotecar pentru a reduce rata lunară sau pentru a scurta perioada de rambursare.
Pentru a înțelege cum poți beneficia de o refinanțare avantajoasă, am stat de vorbă cu Paul Gorea, broker de credite Imobiliare.ro Finance. El ne-a explicat ce strategii funcționează cel mai bine în contextul actual al IRCC și cum poți optimiza costurile pe termen lung.
IRCC a scăzut la 5.55% din 1 aprilie. Este un moment potrivit pentru o refinanțare de credit ipotecar?
Paul: Refinanțarea este o opțiune avantajoasă pentru clienții cu credite cu dobândă variabilă, pentru cei care au accesat Noua Casă și pentru cei al căror credit cu dobândă fixă urmează să treacă în perioada variabilă.
Deși reducerea IRCC este un semnal pozitiv, impactul său asupra ratelor lunare este limitat. Diferența dintre dobânda variabilă și ofertele actuale de dobândă mixtă (fixă pe 3 sau 5 ani, urmată de variabilă) rămâne semnificativă.
Spre exemplu, un client cu un credit ipotecar bazat pe IRCC și o marjă bancară de 2,4% avea anterior o dobândă de 8,06%. Odată cu scăderea IRCC, dobânda sa se reduce la 7,96%.
În schimb, în acest moment, băncile oferă dobânzi fixe de aproximativ 5% (cu un minim de 4,79%) pentru primii 3 ani, iar ulterior marje mai mici, de până la 1,9%.
Refinanțarea unui credit este similară cu accesarea unui credit ipotecar nou. Cum putem evita greșelile comune în etapa de refinanțare?
Paul: Un credit merită refinanțat atunci când dobânda actuală nu ține pasul cu ofertele curente ale băncilor. Scopul refinanțării este fie reducerea ratei lunare, fie scăderea costurilor totale ale creditului.
Pentru a lua o decizie bună, trebuie să comparăm economiile obținute cu costurile refinanțării. Dacă aceste costuri sunt prea mari în raport cu beneficiile, poate fi mai înțelept să aștepți o ofertă mai avantajoasă.
Unele bănci oferă rate mai mici pe termen scurt, dar cu costuri totale mai mari. De aceea, e important să analizăm atent ofertele.
Cea mai frecventă greșeală este cererea unei oferte de refinanțare doar la banca unde avem creditul. De cele mai multe ori, alte bănci oferă condiții mai bune, iar procesul de refinanțare este la fel de simplu. Compararea mai multor opțiuni poate face o diferență semnificativă.
Care sunt costurile pentru refinanțarea unui credit ipotecar?
Paul: Costurile unei refinanțări pot varia de la un caz la altul, însă, în general includ:
- comision de analiză dosar
- taxă de evaluare
- taxă înscriere în Registrul Național de Publicitate Mobiliară
- taxe notariale și ANCPI aferente noului contract de ipotecă
- taxe notariale și ANCPI aferente radierii ipotecii vechi
- comisioane de transfer prin intermediul unui Ordin de Plată Condiționat (OPC) - în funcție de comisioanele ambelor bănci implicate
În această perioadă, există oferte prin care banca ce acordă noul credit suportă taxa de evaluare și nu percepe comision de analiză.
De asemenea, unele bănci oferă un bonus de 2.000 lei pentru acoperirea taxelor notariale, iar altele au comisionul de emitere OPC gratuit. În acest caz, costul refinanțării poate scădea până la aproximativ 750 de lei.
Indiferent dacă refinanțezi un credit sau accesezi unul nou, serviciile unui broker de credite sunt complet gratuite.
Ce documente sunt necesare pentru a pregăti dosarul pentru refinanțarea de credit?
Un credit pentru refinanțare este, în esență, similar unui credit nou. De aceea și documentele necesare sunt aproximativ la fel:
- documente de identificare a clienților
- documente care să ateste veniturile
- documentele imobilului adus în garanție
Pentru dosarul de refinanțare există două documente specifice: adresa de refinanțare și acordul de instituire ipotecă de rang subsecvent ce sunt eliberate de banca de unde se refinanțează creditul.
În cazul refinanțărilor creditelor Noua Casă, documentele sunt eliberate de către Ministerul de Finanțe.
Cum reușește un broker de credite să te ajute în procesul de refinanțare?
Paul: Prin serviciile unui broker de credite, clientul primește o imagine de ansamblu a ofertelor bancare, cu dobânzile și costurile adiacente. Clientul câștigă timp prin informațiile pe care noi le oferim.
Dacă ne referim la partea financiară, am avut situații în care în urma refinanțării, clientul a beneficiat de o scădere de până la 40% a ratei lunare, precum și de reduceri de ordinul zecilor de mii de lei în ceea ce privește costurile totale ale creditului.
În cazul în care rata actuală este ușor de suportat, clientul poate alege ca în urma refinanțării să diminueze perioada creditului, păstrând rata la același nivel. Aceasta opțiune poate genera reduceri semnificative ale costurilor totale ale creditului.
Ce este IRCC și cum influențează refinanțarea unui credit ipotecar?
Paul: Dobânda unui credit ipotecar în RON se calculează pe baza IRCC (sau ROBOR dacă împrumutul a fost contractat înainte de mai 2019), la care se adaugă o marjă fixă stabilită de bancă.
Astfel, dobânda variabilă poate crește sau scădea pe parcursul perioadei de rambursare, în funcție de evoluția IRCC pe piața financiară. Aceste fluctuații influențează direct valoarea ratelor lunare, ceea ce face ca refinanțarea să fie o soluție utilă pentru reducerea costurilor.
Diferența dintre ROBOR și IRCC
Până în mai 2019, dobânzile creditelor pentru persoane fizice erau calculate în funcție de ROBOR, la fel ca în cazul persoanelor juridice. După această dată, s-a introdus IRCC pentru a oferi mai multă stabilitate pentru împrumuturi.
Cu toate acestea, mulți clienți încă nu înțeleg clar diferențele dintre cei doi indicatori.
- ROBOR reprezintă rata medie a dobânzilor la care zece bănci din România sunt dispuse să împrumute altor instituții financiare pe piața interbancară.
- IRCC este calculat ca media tranzacțiilor interbancare efective ale tuturor băncilor și se actualizează trimestrial. Este considerat mai stabil și predictibil decât ROBOR deoarece reflectă dobânzile reale ale pieței și nu doar ofertele marilor bănci.
Dacă ai un credit obținut înainte de mai 2019, poți solicita gratuit conversia de la ROBOR la IRCC, însă această modificare este ireversibilă. Refinanțarea îți oferă posibilitatea de a trece la noile oferte bancare, adaptate condițiilor actuale de piață.
Care sunt avantajele refinanțării atunci când ținem cont de IRCC?
Paul: Avantajele refinanțării sunt în principal de ordin financiar – ofertele actuale sunt net superioare din punct de vedere al dobânzilor.
Clienții vor beneficia astfel pe termen lung de rate mai mici. În unele cazuri, vor găsi la noua bancă și alte produse mai competitive.
De câte ori putem refinanța un credit?
Paul: Un client poate refinanța creditul său de câte ori dorește, neavând vreun fel de limitare în acest sens. Merită analizat dacă este oportun sau nu să facă această mutare.
În cât timp își poate recupera clientul diferența dintre suma economisită la rată și costurile aferente refinanțării?
Paul: În unele cazuri, datorită unei structuri avantajoase a dobânzii și comisioanelor, clienții își recuperează costurile refinanțării chiar și în două luni.
De exemplu, pentru un credit cu un sold de 250.000 lei și o perioadă rămasă de 20 de ani, scenariul poate arăta astfel:
- Înainte de refinanțare: rata lunară este de 2.163.23 lei, iar costul total al creditului ajunge la 269.175.2 lei
- După refinanțare: rata lunară scade la 1.649 lei în primii 3 ani de dobândă fixă, ulterior 1.975 lei, iar costul total a creditului se reduce la 212.600 lei
Acesta este un exemplu pur informativ, dar astfel de calcule se pot realiza concret pentru situația ta atunci când apelezi la un broker de credite. Un specialist ia în considerare factori precum IRCC, ofertele bancare și condițiile actuale ale creditului tău.
În concluzie
Refinanțarea unui credit ipotecar poate fi o soluție inteligentă pentru a reduce costurile lunare, a beneficia de dobânzi mai avantajoase sau pentru a reduce perioada de creditare.
Analizează cu atenție ofertele disponibile, costurile asociate și asigură-te că această decizie este una potrivită pe termen lung.
Paul Gorea este un broker de credite din Constanța cu peste 18 ani de experiență în domeniul financiar-bancar care a ajutat peste 1000 de clienți să primească cele mai bune oferte de credit pentru profilul lor.
Brokerul explică este o serie de interviuri prin care transparentizăm procesul de creditare. Aflăm direct de la experți cum te poate ajuta un broker să alegi cea mai bună soluție pentru tine. Echipa Imobiliare Finance este prezentă în 30 de județe din România, gata să îți ofere sprijinul de care ai nevoie pentru a găsi creditul potrivit în orașul tău.
Surse folosite și verificate în aprilie 2025:
