Dacă vrei să-ți eficientizezi căutarea unei locuințe, o preaprobare financiară te ajută să-ți organizezi mai bine bugetul și să-ți continui căutările într-un interval de preț pe care ți-l permiți.
Cum funcționează o preaprobare financiară și ce rol are pentru creditul tău ipotecar?
Aflăm tot ce este necesar de la Alin Goleșteanu, broker de credite Imobiliare.ro Finance.
Cuprins
- Ce înseamnă preaprobarea unui credit ipotecar?
- Ce valabilitate are preaprobarea unui credit ipotecar?
- Ce urmează după preaprobarea creditului ipotecar?
- Care este diferența dintre preaprobare și aprobare finală?
- Cum te poate ajuta brokerul de credite în obținerea unei preaprobări?
- Întrebări practice în etapa de preaprobare
Ce înseamnă preaprobarea unui credit ipotecar?
Preaprobarea financiară este o analiză oficială a veniturilor și istoricului tău, în urma căruia banca îți spune suma maximă pe care o poți împrumuta pentru un credit ipotecar.
Spre deosebire de o simulare care presupune o estimare teoretică, preaprobarea este un pas intermediar real.
Ce valabilitate are preaprobarea unui credit ipotecar?
Preaprobarea este valabilă pe o perioadă limitată, de regulă între 60 și 90 de zile.
“Dacă depășești această perioadă, trebuie să actualizezi dosarul. Banca îți oferă predictibilitate (să știi ce sumă ai disponibilă), dar te presează să găsești imobilul într-un timp rezonabil” adaugă Alin Goleșteanu, broker de credite Imobiliare.ro Finance.
Ce urmează după preaprobarea creditului ipotecar?
Odată ce ai obținut această preaprobare, te poți pregăti pentru următorii pași din procesul de finanțare:
1. Căutarea proprietății potrivite
2. Negocierea și semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare
3. Evaluarea imobilului de către evaluatorul agreat de bancă
4. Completarea dosarului final de credit
5. Aprobare finală (dosar + imobil)
6. Semnarea contractului de vânzare-cumpărare și a contractului de credit
E important să clarificăm că preaprobarea creditului ipotecar nu reprezintă aprobarea finală a creditului și nici nu este o garanție că vei putea accesa suma respectivă.
Totuși, este un semnal bun că ai șanse să-ți fie aprobat creditul. Suma maximă pe care ai putea să o împrumuți este un indicator care te ajută să cauți proprietăți în marja bugetului respectiv.
“Poți folosi eficient timpul pe care îl ai după ce primești preaprobarea pentru a verifica actele imobilelor (extrasul CF, autorizațiile, intabularea), să negociezi prețul și să pregătești documentația finală pentru credit” menționează brokerul Imobiliare.ro Finance.
Care este diferența dintre preaprobare și aprobare finală?
Dacă preaprobarea este un acord preliminar care indică suma pe care ai putea să o împrumuți, aprobarea finală este acordul oficial prin care banca îți împrumută bani.
În cazul unei preaprobări, banca îți analizează veniturile și istoricul financiar. Când vine vorba de aprobarea finală, va analiza fiecare document din dosarul tău de credit înainte de a-ți comunica decizia finală.
Cum te poate ajuta brokerul de credite în obținerea unei preaprobări?
Un broker de credite cunoaște în detaliu cerințele fiecărei bănci și îți poate recomanda cele mai potrivite oferte pentru profilul tău. Îți salvează timp și energie și se implică inclusiv în optimizarea dosarului astfel încât să fie acceptat mai rapid.
“Fiecare cerere de preaprobare implică o interogare în Biroul de Credit. Multe interogări într-o perioadă scurtă pot ridica suspiciuni băncilor (de exemplu, poți transmite semnalul că ai nevoie disperată să găsești finanțare). Ideal e să aplici selectiv, printr-un broker, pentru a evita aceste situații”, adaugă Alin Goleșteanu.
Află cât poți obține pentru un credit ipotecar
Costul unui broker este gratuit pentru tine. Acesta primește un comision de la bancă, care nu se adaugă la creditul tău.
Întrebări practice în etapa de preaprobare
L-am întrebat pe Alin cum e influențată preaprobarea în anumite situații specifice, cum ar fi majorarea TVA sau pierderea unui loc de muncă și ce poți face pentru a-ți crește șansele la o sumă mai mare de împrumut:
1. Cum influențează majorarea TVA etapa de preaprobare financiară?
TVA-ul influențează direct prețul imobilului.
Atunci când TVA-ul crește, crește și suma totală pentru achiziție, ceea ce poate afecta suma de creditare necesară.
Preaprobarea se face pe veniturile raportate la valoarea imobilului, inclusiv TVA.
Pentru a înțelege mai bine suma maximă pe care ai putea să o împrumuți după majorarea cotei TVA, hai să luăm un exemplu concret pe un venit net lunar per familie de 9.000 de lei.
Conform BNR, gradul maxim de îndatorare este de ~40%, iar rată maximă va fi în jur de 3.600 lei. Cu DAE (dobânda anuală efectivă) de 7% pe 30 ani, creditul maxim va fi de aproximativ 500.000-530.000 lei.
Dacă imobilul costă 120.000 euro + TVA 21%, diferența de preț va trebui acoperită printr-un avans mai mare sau un credit mai mare, dacă eligibilitatea permite.
2. Ce se întâmplă dacă sunt refuzat de o bancă în etapa de preaprobare? Mai pot aplica la alte instituții?
Da, poți aplica la alte bănci.
Fiecare instituție are politici interne diferite în ceea ce privește gradul de îndatorare, scorul de credit sau tipurile de venituri acceptate. Un refuz la o bancă nu înseamnă automat un refuz la toate.
3. Ce se întâmplă dacă rămân fără loc de muncă, dar am deja o preaprobare financiară?
Dacă nu ai semnat încă contractul de credit, banca va reanaliza veniturile la aprobarea finală.
Fără venituri, preaprobarea nu va mai fi valabilă. E esențial să menții stabilitatea financiară până la semnarea contractului de credit.
4. Cum pot negocia mai bine cu dezvoltatorul sau agenția imobiliară dacă am o preaprobare financiară?
Preaprobarea îți oferă un avantaj deoarece dovedești că ai capacitatea financiară reală.
Ești considerat un cumpărător serios, gata să încheie tranzacția rapid. Asta poate deschide discuții pentru discounturi sau condiții mai bune (ex: termene de plată).
5. Cum pot obține o sumă mai mare în etapa de preaprobare?
Factori care te pot ajuta:
- venituri stabile, cât mai mari (inclusiv venituri suplimentare declarate)
- fără alte credite active sau, dacă există, cu rate mici
- istoric de creditare pozitiv, fără întârzieri la Biroul de Credit
- codebitor cu venituri (soț sau soție, părinte sau o altă rudă apropiată)
- perioada maximă de creditare (de exemplu 30 ani)
- un avans mai mare decât minimul cerut (acolo unde este posibil)
Cu peste 10 ani de experiență în domeniul financiar, Alin Goleșteanu este broker de credite în București. A oferit consultanță personalizată până în prezent unui număr de peste 1000 de clienți, sprijinindu-i să ia cea mai bună decizie pentru nevoia lor.
Articolul face parte din seria Brokerul explică, o inițiativă prin care Imobiliare.ro Finance își propune să transparentizeze procesul de creditare. Aflăm direct de la experți cum te poate ajuta un broker să alegi cea mai bună soluție pentru tine.
Echipa Imobiliare.ro Finance este prezentă în 30 de județe din România, gata să-ți ofere sprijinul de care ai nevoie să găsești creditul potrivit, chiar în orașul tău.
Surse folosite și verificate în septembrie 2025:
1. Rolul unei preaprobări financiare
