Să lucrezi pe cont propriu și să-ți faci singur programul sună minunat, însă poate fi o provocare atunci când veniturile fluctuează și vrei să accesezi un credit ipotecar.
Din fericire, există soluții și pentru astfel de cazuri.
Explorăm în continuare alături de Cătălin Fetea, broker de credite din Oradea, cum poți obține un credit ipotecar când ai venituri din PFA, ce bănci oferă finanțare și cum îți poți maximiza șansele de aprobare.
Cuprins
- Poți obține un credit ipotecar cu venituri PFA?
- Ce este norma de venit și cum influențează creditarea?
- Ce condiții trebuie să îndeplinești pentru un credit ipotecar dacă ești freelancer?
- Ce opțiuni sunt disponibile pentru un credit ipotecar cu venituri PFA?
- Ce pași trebuie să urmezi pentru a accesa un credit ipotecar cu venituri din activități independente?
- Ce documente ai nevoie pentru un credit ipotecar pe PFA?
- Poți obține un credit ipotecar cu venituri PFA din străinătate?
- Ce condiții trebuie să îndeplinești pentru credit ipotecar pe PFA din străinătate?
- Care sunt principalele obstacole pe care le întâmpină PFA-urile în procesul de creditare și cum pot fi acestea depășite?
Poți obține un credit ipotecar cu venituri PFA?
Da, majoritatea băncilor acceptă venituri obținute din activități independente.
Dacă ai PFA în sistem real, PFA cu normă de venit, lucrezi pe contracte de drepturi de autor sau ai o profesie liberală, ai șanse să obții finanțare pentru achiziționarea unei locuințe.
Ce este norma de venit și cum influențează creditarea?
Norma de venit este un venit fix stabilit anual de ANAF, în funcție de domeniul de activitate și zona geografică. Impozitele se calculează pe baza acestui venit estimat, nu în funcție de venitul real obținut.
În relația cu banca, acest sistem poate crea dificultăți. Venitul declarat este unul fix și nu reflectă întotdeauna câștigurile reale și astfel poate fi mai dificil să demonstrezi capacitatea reală de rambursare a unui credit.
Ce condiții trebuie să îndeplinești pentru un credit ipotecar dacă ești freelancer?
Condițiile de eligibilitate pot fi ușor diferite de la o bancă la alta, însă cele mai importante cerințe sunt:
- Vârsta minimă de 18 ani împliniți
- Venituri constante și predictibile pe o perioadă de 12 luni
- Vechime minimă a PFA între 1 și 2 ani
- Istoric de credit fără întârzieri la plata ratelor altor credite
- Avans minim de 15% dacă achiziționezi o proprietate pentru prima dată
Dacă PFA-ul tău a fost inactiv temporar, nu vei putea accesa un împrumut deoarece nu generezi venituri în momentul depunerii cererii de credit.
Ce opțiuni sunt disponibile pentru un credit ipotecar cu venituri PFA?
Băncile preferă, în general, solicitanții cu profesii reglementate și un grad mare de specializare (avocați, medici, topografi sau notari). Nu sunt excluse alte tipuri de activități independente, însă accesul la credit poate varia în funcție de creditor.
Printre băncile care oferă credit ipotecar cu venituri obținute din PFA se numără ING, Banca Transilvania, BCR și BRD.
| Bancă | Vechime PFA | Procent venit acceptat pentru calcularea gradului de îndatorare |
| ING | 12 luni | 75% pentru profesii din IT, contabilitate și audit |
| Banca Transilvania | 24 luni |
95% pentru profesii liberale de tipul avocați, medici, contabili, IT
80% pentru restul categoriilor (șoferi, tâmplari etc) |
| BCR | 24 luni sau 12 luni dacă anterior ai activat în același domeniu | 94% (BCR nu are diferență între sistemul real și norma de venit) |
| BRD | 24 luni | 100% pentru profesii liberale; pentru profesiile IT banca ia în calcul 70-90% din venituri |
Este rata deductibilă fiscal pentru PFA?
Nu, nu poți deduce rata dacă ai luat un credit pe persoană fizică, cu veniturile pe care le obții din PFA.
“Rata nu este niciodată deductibilă fiscal în întregirea ei. Doar dobânda aferentă unui credit contractat pentru activitatea unei entități economice (PFA sau firmă) poate fi deductibilă fiscal”, explică Cătălin Fetea.
Ce pași trebuie să urmezi pentru a accesa un credit ipotecar cu venituri din activități independente?
Procesul este similar ca în cazul oricărui credit ipotecar:
1. Depui dosarul pentru aprobarea financiară
2. Pregătești actele imobilului pentru avizul juridic
3. Soliciți evaluarea imobilului
4. Primești aprobarea finală a creditului
5. Semnezi contractul de credit și contractul de vânzare-cumpărare
6. Primești suma aprobată
Băncile analizează în detaliu veniturile obținute din activități independente și stabilitatea afacerii, motiv pentru care solicită documente suplimentare.
Un broker de credite îți poate oferi o imagine de ansamblu clară asupra întregului proces de creditare, iar dacă îndeplinești criteriile minime impuse de bănci, te sprijină activ în fiecare etapă a aplicării.
Obține gratuit o ofertă personalizată de la un broker de credite
Ce documente ai nevoie pentru un credit ipotecar pe PFA?
Pe lângă documentele standard ce implică acte de identificare sau adeverințe de venit, Cătălin Fetea menționează că în cazul veniturilor obținute din PFA, băncile solicită mai multe documente:
- CUI PFA
- RIP - Registru de încasări și plăți și perioada (în funcție de bancă)
- Declarația de impunere
- Certificatul fiscal de la Finanțare din care să reiasă că nu sunt datorii la plata impozitelor
- Extrase de cont, facturi și chitanțe cu încasările pe o anumită perioadă (aceasta diferă de la o bancă la alta)
- Dovada unui aviz privind practicarea meseriei respective (de exemplu, în cazul avocaților se cere dovada acceptării în Barou)
- Contracte de colaborare sau contracte de credit
Brokerul Cătălin Fetea recomandă celor care au PFA să țină cont că valoarea creditului depinde de venitul net din declarația de la Finanțe.
Dacă veniturile și cheltuielile sunt mari, banca va lua în considerare doar diferența dintre acestea. “Banca ține cont de gradul de îndatorare, atât de ratele pe persoană fizică, cât și pe PFA. Să fii cu datoriile la zi este esențial în aprobarea creditului”, adaugă acesta.
Poți obține un credit ipotecar cu venituri PFA din străinătate?
Da, poți accesa un credit ipotecar cu veniturile PFA din străinătate sau dintr-o formă echivalentă.
Fie că ești self-employed în Anglia, autonomo în Spania sau ditta individuale în Italia, ai la dispoziție această opțiune.
Credit Europe Bank (acum se numește Nexent Bank) și Libra Bank sunt momentan băncile din România care oferă acest tip de creditare românilor din străinătate.
Ce condiții trebuie să îndeplinești pentru credit ipotecar pe PFA din străinătate?
Principalele condiții de acordare Credit Europe Bank presupun:
- Contract de colaborare cu firme (e important să demonstrezi stabilitate cu una sau mai multe companii)
- Grad de îndatorare de 40%
- Vechime de cel puțin 1 an ca self-employed
- Fără restanțe la biroul de credit
Atunci când aplici pentru un credit ipotecar ca PFA poți accesa o creditare maximă de 80% din valoarea imobilului.
În prezent, banca preferă ca aplicanții self-employed să activeze în domenii profesionale, cum ar fi IT sau construcții. Totuși, dacă poți demonstra că nu reprezinți un risc, banca este flexibilă.
De asemenea, poți aplica împreună cu un codebitor din străinătate care are un loc de muncă permanent, ceea ce îți poate crește șansele de aprobare. Acest criteriu nu este însă obligatoriu.
În cazul unui credit ipotecar Libra Bank, banca îți solicită să ai venituri de cel puțin 12.000 RON și să prezinți un bilanț pentru ultimii doi ani.
Avansul necesar este de 30% din valoarea proprietății, iar dacă vrei să accesezi împrumutul alături de un codebitor, salariul acestuia trebuie să fie de 7.500 RON.
Libra Bank preferă aplicanți self-employed sau PFA din UK, Germania, Olanda și Danemarca.
Care sunt principalele obstacole pe care le întâmpină PFA-urile în procesul de creditare și cum pot fi acestea depășite?
L-am întrebat pe Cătălin care sunt obstacolele frecvente pentru persoanele fizice autorizate (PFA) care doresc să obțină finanțare și ce soluții există pentru a le gestiona mai ușor.
Iată cele mai importante provocări identificate:
1. Documentație mai stufoasă și solicitarea de documente suplimentare
Procesul de creditare pentru cei cu venituri PFA implică, de regulă, mai multe documente, prin comparație cu cei salariați.
Această provocare poate fi depășită cu ajutorul unui contabil, care, cunoaște în detaliu situația financiară a PFA-ului și poate pregăti actele necesare dosarului de credit.
De asemenea, procesul poate fi mult fluidizat atunci când îți organizezi conștiincios actele PFA-ului tău.
2. Lipsa de experiență a unor reprezentanți bancari în gestionarea dosarelor PFA
Uneori, personalul bancar nu este suficient de familiarizat cu specificul veniturilor din activități independente. Acest lucru poate duce la erori sau omisiuni în pregătirea dosarului.
O soluție e ca solicitantul să colaboreze cu un specialist care are experiență în creditarea PFA-urilor. Un broker de credite, de exemplu, poate clarifica apariția unor neînțelegeri și poate accelera procesul de creditare.
3. Nivelul ridicat al cheltuielilor pe PFA care reduce venitul net luat în calcul
Multe PFA-uri deduc o parte din cheltuieli pentru a optimiza venitul impozabil. Banca ia în considerare venitul net din PFA (profitul), ceea ce înseamnă că poate reduce capacitatea de îndatorare și valoarea creditului aprobat.
O soluție e să reduci nivelul cheltuielilor deduse în perioada în care vrei să aplici pentru credit ipotecar. În acest mod, venitul raportat va fi mai mare, la fel și șansele de aprobare pentru suma dorită.
Asigură-te că ai toate informațiile la dispoziție și actele necesare pentru evaluarea băncii. Cu ajutorul unui broker de credite, vei economisi timp și vei avea un proces de creditare clar, rapid și eficient.
Surse folosite și verificate în iulie 2025:
