Atunci când analizezi ofertele creditelor ipotecare, DAE este un indicator financiar pe care nu trebuie să-l ocolești: îți oferă o perspectivă de ansamblu asupra costurilor și te ajută să înțelegi dacă împrumutul e potrivit pentru bugetul tău.
Analizăm în continuare tot ce trebuie să știi despre DAE, dar și despre dobânda nominală și rolul ei într-un credit ipotecar.
Ce înseamnă DAE?
DAE sau Dobânda Anuală Efectivă reprezintă costul total al creditului ipotecar. Este un indicator financiar orientativ care îți oferă o imagine completă asupra împrumutului.
Ce costuri include DAE?
DAE este calculat pentru fiecare împrumut în parte, ținând cont de perioada și suma aleasă. În cazul unei dobânzi variabile, costul total se va modifica la începutul următorului trimestru odată cu schimbarea IRCC.
DAE include:
- Dobânda anuală nominală
- Comisionul de analiză
- Comisionul de administrare lunară
- Asigurarea imobilului
- Asigurarea de viață
- Taxa de evaluare a imobilului
- Taxa de înscriere în cartea funciară
- Costuri notariale
Ce este dobânda nominală?
Dobânda nominală reprezintă rata pe care o plătești lunar pentru creditul ipotecar. În funcție de alegerea ta, dobânda nominală poate fi fixă sau variabilă.
Ce este dobânda fixă?
Dobânda fixă este rata stabilită de bancă, care rămâne constantă pe o perioadă determinată de timp, de regulă 2, 3 sau 5 ani.
Sunt bănci care oferă inclusiv posibilitatea de a opta pentru o perioadă mai mare, de 10 sau chiar 30 ani, așa cum e cazul BRD.
În momentul de față, intervalul de dobânzi fixe oferit de bănci rămâne competitiv, între 4,7% și 7%, în funcție de instituția bancară.
Ce este dobânda variabilă?
Dobânda variabilă este formată din marja băncii și indicele IRCC.
Este un tip de dobândă care se poate schimba pe parcursul rambursării creditului fiind influențată direct de schimbările economice din piață.
Ce este IRCC și cum influențează rata unui credit ipotecar?
IRCC sau Indicele de Referință pentru Creditele Consumatorilor este actualizat trimestrial, ceea ce înseamnă că dacă valoarea lui crește, va crește și rata la creditul tău. Dacă scade, scade și rata lunară.
În momentul scrierii acestui articol, IRCC este de 6,06%, valoare care va rămâne așa până la sfârșitul lui 2025.
Dacă luăm în considerare o marjă medie de 2%, dobânda variabilă ar putea ajunge la 8,06%.
ROBOR vs IRCC: ce s-a schimbat și de ce noile credite nu mai sunt legate de ROBOR
ROBOR (Romanian Interbank Offer Rate) este un indicator care reacționează aproape imediat la schimbările de politică monetară sau percepții de piață. Prin contrast, IRCC este calculat trimestrial, pe baza datelor din trecut, și are un efect întârziat.
Din 2019, creditele sunt calculate doar în funcție de IRCC, o schimbare introdusă pentru mai multă stabilitate și transparență. În prezent, conform BNR, doar 17% din totalul creditelor ipotecare mai sunt legate de ROBOR.
“Dacă ne uităm la IRCC din ultimul trimestru din 2025, acesta este calculat pe baza mediei tranzacțiilor din perioada aprilie-iunie, adică din cel de-al doilea semestru. Chiar dacă ROBOR scade azi, IRCC reflectă ce s-a întâmplat în urmă cu 3-6 luni.
Dacă ai un credit cu dobândă variabilă legată de IRCC și te întrebi de ce crește rata în timp ce la știri se vorbește despre scăderea ROBOR, explicația este simplă. Rata crește pentru că IRCC-ul aplicat în prezent este mai mare decât cel din trimestrul precedent”, explică Mihaela Valianu, broker de credite Imobiliare.ro Finance.
Care dobândă este mai bună: fixă sau variabilă?
Depinde de ce preferi: predictibilitate financiară sau posibilitatea de a beneficia de rate mai mici atunci când dobânzile de referință scad?
Într-o situație economică instabilă, o dobândă fixă te poate proteja de creșterea ratelor pe fondul unei inflații.
Pentru a înțelege mai bine impactul celor două dobânzi, Mihaela Valianu ne oferă un exemplu clar pentru un credit ipotecar, pe 360 luni, cu o valoare de 300.000 lei.
În realizarea calcului, ținem cont de indicele IRCC actual de 6.06%, cu o marjă fixă de 2.3%, după perioada de dobândă fixă.
Pentru dobândă fixă 3 ani (4,99%)
- Rată lunară (constantă): ~1.610 lei
- Dobândă totală în 3 ani: ~47.137 lei
- Principal rambursat în 3 ani: ~41.123 lei
- Total plătit în 3 ani: ~88.260 lei
Pentru dobândă variabilă (8,36%: marjă fixă a băncii + IRCC)
- Rată lunară (constantă): ~2.276 lei
- Dobândă totală în 3 ani: ~75.030 lei
- Principal rambursat în 3 ani: ~7.927 lei
- Total plătit în 3 ani: ~82.957 lei
“Putem observa că dobânda fixă de 4.99% este semnificativ mai ieftină, cu aproape 28.000 lei mai puțin. Îți permite astfel să rambursezi de peste 5 ori mai mult din principal în 3 ani. Rata este cu ~666 lei mai mică pe lună, ceea ce contează enorm pentru bugetul personal.
Dobânda variabilă de 8.36% este foarte scumpă în prezent din cauza IRCC-ului ridicat. Aproape tot ce plătești în primii ani se duce pe dobândă și este riscantă dacă IRCC mai crește sau rămâne sus pentru mult timp” adaugă brokerul de credite.
Imobiliare.ro Finance te poate ajuta să alegi cea mai bună ofertă de credit ipotecar
Nimic nu se compară cu un sprijin pe care să te bazezi atunci când iei decizii importante.
Dacă vrei să analizezi dobânzile din piață sau DAE pentru a înțelege costurile totale ale unui împrumut, apelează la Imobiliare.ro Finance. Prin intermediul unui broker de credite, beneficiezi de explicații clare și de o analiză detaliată a ofertelor potrivite pentru cazul tău financiar.
Brokerul de credite are acces la majoritatea instituțiilor financiare din piață și îți poate recomanda ofertele care te avantajează mai mult.
Brokerii Imobiliare.ro Finance au peste 12 ani de experiență în piața de creditare, facilitând până acum peste 65.000 de împrumuturi.
Obține oferte personalizate gratuit
Serviciile brokerului de credit sunt gratuite și nu implică niciun comision ascuns.
Ce este dobânda de referință?
Dobânda de referință este o rată setată de Banca Națională Română (BNR) care influențează condițiile economice și financiare din piață. Modificările dobânzii de referință au impact direct asupra dobânzii tale la credit.
BNR menține dobânda de referință de 6,50% în 2025 pentru a tempera inflația pe termen mediu și lung.
O comparație a tipurilor de dobânzi
Iată ce trebuie să reții despre tipurile de dobânzi din piață pentru a înțelege mai bine impactul lor asupra creditului tău:
| Tip dobândă | Ce trebuie să reții? |
| Dobânda de referință | Este setată de BNR și influențează toate dobânzile din piață |
| Dobânda Anuală Efectivă | Include toate costurile unui împrumut (comisioane, asigurări, taxe de evaluare) |
| Dobânda nominală | Rata pe care o plătești lunar la credit |
| Dobândă fixă | Rată constantă pe 2, 3, 5, 10 sau 30 de ani |
| Dobândă variabilă | Rată formată din marja băncii și IRCC, ce își poate schimba valoarea la fiecare trei luni |
Care este diferența dintre DAE și dobânda nominală? La ce să fii atent
DAE oferă o imagine de ansamblu a costurilor totale ale creditului, în timp ce dobânda nominală include doar rata pe care trebuie să o plătești lunar.
DAE îți arată concret procentul care exprimă costul total al împrumutului (cu tot cu taxe sau prime de asigurări) raportat la un an, astfel îți prezintă o perspectivă reală asupra împrumutului tău.
Cu cât acest indicator este mai mic, cu atât creditul este mai avantajos.
“DAE se calculează după o formulă standard, reglementată legal de Directiva UE, deci poate fi comparat de la o bancă la alta. Un credit cu dobândă mică, dar comisioane mari, va avea DAE mai mare, reflectând astfel costul real” adaugă brokerul Mihaela Valianu.
Surse folosite și verificate în octombrie 2025:
